Skip to content
Главная | Жилищные вопросы | Уровень ликвидности недвижимого имущества

Методика обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости

Войдите или зарегистрируйтесь , чтобы комментировать.

Хотите знать:

В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости. Проанализированы факторы, влияющие на ликвидность.

Удивительно, но факт! В статье рассмотрены проблемы обоснования ликвидности объектов коммерческой недвижимости. Стоимость услуг Оценщика формируется на основе применяемой им тарифной политики как элемент договорных отношений с заказчиком.

С развитием оценочной деятельности в РоссийскойФедерации возрастают требования,предъявляемые к отчетам об оценке имущества. Однойизосновных сфер, которыеспособствуютужесточению требований, является банковский сектор. Несмотря на то, чтонедвижимостьс точки зрения бухгалтерского учета относится к труднореализуемымактивам, является предпочтительным объектом залога для банка по таким факторам,как низкая вероятность утраты и адекватный уровень контроля при условии хорошего месторасположения и технического состояния объекта, соответственно ликвидность может быть и высокой.

Недвижимость представляет собой специфичный актив. Рынок недвижимости имеет низкую транспарентность, что обусловливает трудности в применении сравнительного подхода —метода продаж, в сборе необходимого количества информации для проведения анализа рынка и в установлениипрогнозируемого срока экспозицииобъекта.

Поэтомуобъективно существует проблема с обоснованиемликвидности. Ликвидность предмета залога —одна из важнейших характеристик с точки зрения рискменеджмента, которая напрямую связанас залоговым обеспечением. Вотчетах об оценке такой анализ выполнен, как правило,поверхностно, часто встречаются ошибки в определении степени ликвидности объектов, что не позволяет сделать качественный анализ категории качества залога.

В современной литературе редко встречаютсяпубликации,посвященные вопросам ликвидности недвижимости. Среди отечественных ученых можно выделить Лейфера Л. Однаков указанных документах приведены лишь общие понятия и требования к анализу ликвидности. Попытка структурировать подходы и разработать методику определения ликвидности объектов недвижимости была предпринята Е.

Яскевичем, который рассчитывает модели обоснования ликвидности объектов недвижимости по секторам. Яскевича заключается в их монофакторности, где в качестве основного фактора, влияющего на ликвидность, рассматривается площадьобъектов табл. Таблица 1Уравнениеликвидности объектов недвижимости Е. ЯскевичаНаименованиеДиапазон времени ликвидности,ВЛ, мес. Среднее по диапазону, ВЛср,мес.

Намивыделеныосновные факторы,которые чаще всего учитываются при оценке ликвидностиобъектов недвижимости табл. Таблица 2Факторы, влияющие на ликвидность объектов недвижимостиНаименованиеХарактеристикаРыночная ситуация в заданном сегменте рынка Соотношение спроса и предложенияАктивность рынкаЕмкость рынкаДинамика развития рынкаЭластичность спроса на данный вид имуществаМестоположениеСчитается одним из основных факторов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости.

Состояние имуществаДанный фактор в большей степени влияет на оборудование, так как старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидное, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление. Это справедливо, по мнению авторов, и для недвижимости, когда величина затрат на восстановление объекта не сопоставимо выше, чем уровень генерируемого годового дохода. МасштабностьХарактеризуется снижениемликвидности имущества, обладающего размерами, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений.

Множество факторов, которые характеризуются как количественными, так и качественными оценками, обусловливают необходимость разработки иной модели, котораябудетучитывать весь их спектр. Авторы статьи предлагают использовать следующий алгоритм анализа ликвидности объектов недвижимости рис.

уровень ликвидности недвижимого имущества ему хотелось

Данный алгоритм построен на основе исследований рынка недвижимости для инвесторов, проводимых Е. Общим итогом анализа рынка должно быть четкое понимание рынка. Вероятно, в условиях малоактивного рынка количественно учесть егоконъюнктуру в заданном сегменте недвижимостине всегда возможно. Определение соотношения спроса и предложенияОпределение предложения в секторе: Вывод о конъюнктуре рынка. Анализ факторов, связанных с объектомI. Анализ общих факторовТорговые и офисныепомещения помещенияПроизводственноскладскиепомещения1.

Физическое состояние объекта; 4. Оснащенность логистическим оборудованием, системами пожаротушения, охраны и т. Некоторые авторы, например Т. Касьяненко [5],предлагают определять ликвидность объекта cиспользованием экспертного метода на базе коэффициента эластичности. В методике выделено два фактора, которые влияют на эластичность спроса по цене: Факторы оцениваются с помощью специальнойшкалы: Качественная оценка факторов поставлена в соответствие каждому из подтипов спроса в диапазон значений коэффициента эластичности.

Данные представлены в виде матрицы, которая позволяет на основании качественной оценки факторов определять подтип спроса для конкретного объекта табл. Таблица 3Определение подтипов спросаЧисло потенциальных покупателей объектаСпециализацияобъектаПодтип спросаТип спросаЗначение коэффициента эластичностиЗначительноеНезначительнаяАбсолютно эластичныйАбсолютно эластичный1ЗначительноеСредняяСильноэластичныйЭластичный1ЗначительноеЗначительнаяСреднеэластичный1СреднееНезначительнаяСлабоэластичный0,85СреднееСредняяС единичной эластичностьюС единичной эластичностью0,76СреднееЗначительнаяСлабонеэластичныйНеэластичный0,68НезначительноеНезначительнаяСредненеэластичный0,68НезначительноеСредняяСильнонеэластичный0,68НезначительноеЗначительнаяАбсолютно неэластичныйАбсолютно неэластичный0 Применение рассмотренной методики и общий вывод о значении коэффициента эластичности целесообразно осуществлять для понимания общей ситуации на рынке.

Учет ликвидности при оценке имущества

На наш взгляд, окончательное суждение о вероятном сроке экспозиции объекта необходимо осуществлять с использованием статистически обоснованных методик на основе рыночных данных для нивелирования субъективных оценок. Построение статистической модели обоснования ликвидности осуществлялось на основании объективных критериев, которые связаны непосредственно с объектом,в несколько этапов.

Для оценки значимости выбранных факторов был проведен корреляционнорегрессионный анализ выборки, состоящей из 50 объектов. Для построения функции собраны данные публичных предложений к продаже недвижимости офисногосегмента. С начала года осуществлялось наблюдение срока, когда объект предложения будет снят с продажи табл.

По результатам анализа выяснилось, что группа факторов, связанных с объектом оценки, даже в малоактивном рынке, имеет определяющее значение. Рассмотрим подробнее внутренние факторы на примере офисной недвижимости Забайкальского края. К этой группе факторов мы отнесли: Физическое состояние объекта качество внешнего и внутреннего оформления, потребность в капитальном ремонте. Данный фактор оценивалсяпо 3балльной шкале: Среди трех значимых факторов физическое состояние оказывает наибольшее влияние на вероятный срок экспозиции объекта.

Расположение в пределах городаФизическое состояние объектаИсточник информации 1Красноярская, X7 Расположение в пределах города локальноерасположение, приближенность кделовомуцентру. Данныйфактор оказывает не столь заметное, хотя значительное влияние на ликвидность объектов, поскольку он отражает одну из основных особенностей недвижимости —ее стационарность и преимущественное влияние местоположения на стоимость.

Обоснование ликвидности объектов оценки

Особенноэто актуально для коммерческой недвижимости. Оценивается влияние фактора экспертно по 3балльной шкале 1 —неудобное; 2 —удобное; 3—очень удобное. Преимущество в оценке 3 отдается проходным торговым улицам. Удобным 2 расположением характеризуется преимущественно центральный район и некоторые другие районы,примыкающие к центру. Площадь объекта оценкитакжеоказывает влияние на прогнозируемый срок экспозиции,что подтверждается исследованием рынка.

По результатам наблюдений была определена зависимость между площадью и сроком экспозиции объекта, что отражено на графике. Площадь объекта оценки является объективным критерием и не требует экспертного обоснования. По результатам регрессионного анализа составлено уравнение зависимости срока экспозицииобъектаот влияющих факторов:

Удивительно, но факт! Существующий в России подход к категорированию залогов для целей расчета резервов на возможные потери по ссудам предполагает "плоскую" шкалу: Резюмируя все вышесказанное, можно дать следующее определение ликвидности:


Читайте также:

  • Жилищный закон рф 2017
  • Осмотр места угона автомобиля
  • Договор бригадного подряда на строительство с ип
  • Реорганизации предприятия путем присоединения или слияния
  • Как правильно сделать график движения с расчетным временем перевозки
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.