Skip to content
Главная | Автоюрист | Характеристика видов недвижимого имущества

Библиотека

Признаки и виды недвижимого имущества Признаки. Понятие недвижимого имущества изучалось как современными, так и дореволюционными юристами. Имеется и обширная судебная практика. Между тем, мы не может говорить об отсутствии спорных и неясных вопросов в правовом регулировании его режима. Из определения недвижимости в ст. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь.

Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости ст.

Удивительно, но факт! К отдельным объектам недвижимости относятся участки земли, водные объекты, леса, сооружения и здания, космические объекты, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые приравнены к недвижимости5.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смысле. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Говоря о правовом режиме недвижимости, следует остановиться на раскрытии содержания данного термина. Необходимо отметить, что легального определения указанного понятия не существует. Вместе с тем его можно встретить в работах юристов. Алексеев определяет его как "итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц физических, юридических, государства по его использованию.

Нельзя не обратить внимания на наукообразность и сложность таких определений, что делает практически невозможным выявление истинной сущности правового режима вообще и правового режима недвижимости в частности. Представляется, что правовой режим - это всегда система определенных правовых норм правил , отражающих специфику того или иного объекта права. Правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях.

Эта специфика заключается в наличии целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур Особый правовой режим закреплен в различных законодательных актах, образующих определенную систему. Помимо установленных в ГК общих правил, которые распространяются на все виды недвижимого имущества, можно выделить установленные в других правовых актах специальные правила, которые распространяются только на отдельные виды недвижимых вещей. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе земля, участки недр, обособленные водные объекты 2.

Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению. Перечень объектов, указанных в ст. В качестве примера можно привести предприятия ст. Следует отметить, что в указанной статье ГК помимо термина "недвижимые вещи" также используется термин "недвижимое имущество". Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права.

Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что "под понятием недвижимости, употребляемым в ст. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав.

Во-вторых, формулировка статьи ГК, говорящая о таком признаке недвижимости как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей. Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК леса, многолетние насаждения, здания, сооружения , в которой также дается критерий, отнесения их к недвижимому имуществу прочная связь с землей.

Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию, например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли.

Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей.

факт, характеристика видов недвижимого имущества ничего

В свое время Г. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это - признак, известный еще римскому праву. Шершеневич писал "теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.

Аналогичные взгляды высказывал и Л. Между тем, применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново.

Например, деревянные дома срубы в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Так, наиболее известным случаем является перемещение здания газеты "Известия" почти на 50 метров. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются как строительные объекты.

Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил Н. Таким образом, физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно через водную поверхность. В частности известно, что в настоящее время жилые дома и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности. Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - физической связи с землей.

Вместе с тем Г. Шершеневич указывал на то, что решить вопрос о наличии прочной связи с землей не всегда можно решить в полной мере. Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению.

Также, одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом или зданием, установленных на поверхности земли на блоках и т. В зависимости от того, признавался ли холодильник недвижимостью, одновременно решался вопрос о том, был ли нарушен порядок совершения сделок с ним при признании холодильника недвижимостью необходимо было получать согласие собственника.

При рассмотрении дела было отмечено, что ответчиком было представлено руководство по эксплуатации холодильной камеры, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перевезен на другое место. Однако Президиум пришел к выводу, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанного с землей.

В практике также фиксировались случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет. При этом основополагающим фактором для принятия решения было то обстоятельство, были ли указаны эти объекты в качестве недвижимости в органах технической инвентаризации. Последние же подходили к решению этого вопроса совершенно произвольно.

Как правильно, было отмечено А. Сыроедовым "Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст. Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте. Говоря о таком признаке недвижимого имущества как связанность с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте как подземные коммуникации в первую очередь линии метрополитена. В данном конкретном случае несомненно имеется связь с землей, однако не с верхним почвенным строем, а с более глубинными слоями земли.

Федеральное законодательство не регулирует правовой статус таких объектов, однако на уровне субъектов Федерации соответствующие правовые акты имеются.

Удивительно, но факт! Но размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, или допускается, но только после перевода такого помещения в нежилое.

Так, постановлением Правительства Москвы от Кроме того, следует упомянуть о линейных протяженных объектах, связанных не с конкретным земельным участком, а с рядом земельных участков на территории одного или нескольких государств - транснациональные линии электропередач, трубопроводы, метрополитены, автомагистрали, железные дороги и т. Представляется, что правовой статус таких объектов должен быть определен в федеральном законодательстве. По признаку связанности с землей можно также выделить такие особые объекты недвижимости как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения мосты, туннели, и т.

Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно. Помимо основополагающего физического критерия - неразрывной связи с землей отдельные юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости. Иногда выделяют такой признак недвижимости как ее высокая стоимость.

Классификация и виды недвижимости

Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей все зависит от конкретных обстоятельств. Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т. Однако обосновывается это весьма своеобразно, и, в частности тем, что уже в античности имущество, выраженное в земельном владении, составляло заметно меньшую часть сравнительно с движимостью, с денежным богатством, которое становилось господствующей формой в состояниях богатых и богатейших людей.

С подобной точкой зрения сложно согласиться. Если в древние времена при относительно небольшой численности населения и избытке свободной земли такая точка зрения имела право на существование, то в настоящее время при ограниченности ресурсов и переизбытке населения недвижимость в большинстве случаев действительно является дорогостоящим товаром. Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении понятия недвижимости является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст.

Суммируя все высказанные точки зрения, можно выделить две основополагающие. Первую наиболее четко формулирует О. Козырь, которая указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст.

Удивительно, но факт! Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота.

1. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ

Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и В.


Читайте также:

  • У меня долларовая ипотека что делать
  • Ипотека без первого взноса на дом
  • Сокращение штатов пошаговые действия кадровика
  • 2016-2018 | Юридическая помощь онлайн.